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新公寓出售 New Condo Sales
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金管局:私宅市场下来或供过于求 政府即将再出手?
(04/Dec/2017)

新加坡私宅供应量未来几年预计大幅增加,市场可能无法完全消化新供应,进而导致私宅价格和租金下跌。这是新加坡金管局在上周公布的年度《金融稳定评估》报告中重申这一观点,并表示会同国家发展部与财政部一起密切监控市场动态,在需要时“采取适当行动”,确保本地楼市的稳定与可持续发展。

新加坡金融管理局认为,近期私宅市场趋势可能对市场稳定带来风险。它提醒房地产发展商和私宅买家三思,并建议银行在借贷给发展商时,维持严谨的信贷审批标准。

根据市区重建局数据,截至今年第三季,市面上有约1万6000个未售出的新私宅单位。国家发展部长兼财政部第二部长黄循财本月指出,受近期政府售地和集体出售热潮带动,本地下来一两年的私宅供应量预计会增加超过一倍,这将导致私宅空置率持续上扬。

报告指出,随着人口增长放缓,市场未必能完全消化现有楼市空置率和新私宅供应。“如果完工的住宅单位没有足够的需求支撑,就会造成供需不平衡,并对中期价格和租金构成下行压力。”

私宅空置率走高 房贷增速超越去年

截至今年第三季,本地有超过3万个空置的私宅,空置率达8.4%,高于6.5%的10年历史平均值。金管局提醒有意购屋的国人,市面上还有充足的私宅供应,如果急于进场,疲弱的租赁市场和利率上调,可能影响他们的偿债能力。

市场普遍预计美国联邦储备局将在12月加息,本地新元银行同业拆息率(SIBOR)前天闻声上涨。一个月SIBOR今年来累计上涨47%至1.07%,三个月SIBOR则累计上扬22%至1.18%。

今年首10个月,新加坡平均每月新增房贷35亿元,高于去年同期的28亿元。金管局报告显示,本地家庭房屋贷款第三季同比增长4.1%,是家庭债务的主要增长动力。

新加坡家庭债务第三季同比增长3.3%。金管局指出,自从2013年以来通过总偿债率(TDSR)等措施收紧债务管控后,本地家庭的无抵押负债情况持续改善。

另一方面,金融资产和房地产资产增加,带动本地家庭净财富过去一年加速增长,今年第三季同比增长6.6%,高于去年同期的5.8%。其中金融资产在第三季增长8.1%,房地产资产增长3.6%,都大于去年同期增幅。

报告指出,尽管过去一年本地家庭债务增长与收入增长保持一致,但是国人仍应将长期还债能力纳入考量,继续谨慎理财。

金管局副局长王宗智说:“随着全球经济走强,金融稳定面对的短期风险可能已经消退。不过,金融机构、家庭和企业应对报告中强调的风险保持警惕,这包括利率上升、地缘政治局势和房地产市场过热带来的影响。”

~~~未雨绸缪,把握市场动态~~~

接下来, 如何抑制集体收购风潮?控制信贷?

政府接下来对持续延烧的高溢价集体出售热潮泼冷水、采取必要措施看来已经箭在弦上了。。。

炙热的集体出售带来了高地价和今后的更高成本,这都将推高3-5年后建成的新项目。集体出售的收益归旧业主,手持大量现金的旧业主对一、二级市场的需求和房价起到推波助澜的作用。

市场回暖、买气增强将刺激更多发展商去高溢价收购旧项目。这个循环容易失控,肯定不是政府所乐见的。

政府在私人领域的集体出售中得到的利益只是项目重新发展(发展商)可能需要支付的额外发展费和地契填补费等。集体收购太旺热却对政府的自身的售地计划造成冲击,进而引发系统风险。

控制高溢价的集体收购的一个有效方法就是控制信贷。

信贷包括发展商集体收购(地皮)信贷和买家的购房信贷,贷款成数的降低或许是个降低系统风险的一个重要举措。

但控制信贷希望不会殃及无辜,特别是目前还很脆弱的私宅转售市场以及依然低迷的HDB组屋转售市场。

让我们一起拭目以待...

~~~未雨绸缪,把握市场动态~~~

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