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新公寓出售 New Condo Sales
邮区:D23
户型:1房1厅
楼层:中层
价格:S$588,000

邮区:D03
户型:0房0厅
楼层:中层
价格:S$1,350,000

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户型:2房1厅
楼层:中层
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市场数据 | 新加坡7月私宅转售价连涨12个月 市场解读
(08/Aug/2018)

7月6日房地产新的降温措施突然实施后,市场没有如买家预期的那样迅速冷却。刚出炉的市场数据显示7月份新加坡各个区域的公寓转售价还在全面攀升中。非有地私宅(公寓)转售价连续12个月环比上扬,转售交易量仅微跌2.8%。

受访分析师指出,私宅转售价在降温措施出台后持续攀升,转售交易量跌幅也低于预期,说明转售私宅需求依然强劲。但从长期来看,私宅转售价增幅可能逐渐放缓。

我们在前些天的文章中也提到这次的降温措施未必会造成市场极度疲弱,因为去年至今集体出售的买家有190亿新币的资金会陆续到位,这些资金极大部分会重新投入市场,毕竟集体出售后前屋主需要找新的屋子居住或者拨出一部分给子女等购买第一套住房。这个动力可能会持续相当一段时间。所以房价会不会因新的房产调控措施而下跌还是个未知数。

上月新房产降温措施后又有11个旧项目推出市场集体出售,任何成功的交易都会为市场注入新的热钱。

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新加坡房地产联合交易网SRX昨天公布的预估数据显示,7月份非有地私宅转售价环比上扬1%,同比攀升12.3%。今年以来,整体私宅转售价已累计上扬9%。

各类私宅转售价格都走高。其中代表高档私宅的核心中央区(CCR)涨幅最大,达2.6%;代表中档私宅的其他中央区(RCR)上涨1.2%,代表大众私宅的中央区以外(OCR)微升0.2%。

政府上个月初宣布新一轮私宅降温措施,全面上调额外买方印花税(ABSD)并收紧个人买家的贷款与估值比率(LTV)顶限。

杰地集团执行总监麦俊荣说,本轮措施实施后,仍有一些买家决意购房,且不惜支付更高价格,说明本地私宅市场的潜在需求依然稳健。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清认为,经过近年来的多轮降温措施,投机买房者数量已大幅减少,如今市场需求主要来自组屋提升者和现金充裕的长期投资者。

孙燕清也引述SRX数据指出,2011年12月、2013年1月和7月的三轮降温措施生效后,次月私宅转售价仍分别上扬0.1%、0.3%和0.7%,但此后10个月价格增长大幅放缓。

因此,上月私宅转售价上扬符合历史趋势,预计未来几个月的转售价将继续攀升,但增幅逐渐收窄。

私宅转售交易量连续第二个月下跌,从6月份的1116个单位降至7月份的1085个单位,但跌幅小于前一个月的27.4%。和去年同期相比,私宅转售量下滑1.5%;和2010年4月的峰值相比则下滑47.1%。

麦俊荣认为,降温措施是导致私宅转售销量滑落的主要原因。他说:“发展商可以赶在措施生效前连夜推出新私宅,带动‘最后一分钟’销量上扬;但转售市场的个人卖家无法快速做出反应,一些潜在买家也被降温措施吓退,这都导致7月份转售交易量下跌。”

由于来临的农历七月通常交易淡静,莱坊高级咨询与研究部主管李乃佳预计8月私宅转售量继续滑落。他说,随着降温措施出台,更多买家将在场边观望,这可能导致长期私宅交易量进一步下跌。

新一轮降温措施后共11个私宅集体求售

新一轮降温措施似乎没有影响屋主对集体出售市场的信心,自措施实行后共有11个私宅集体求售。但新的形势下屋主的要价一般上会趋软一些。

这包括最近以4亿零300万元公开招标的爵士大厦(The Regalia),以及以5800万元最低价集体求售的圣汤姆士村(St Thomas Ville)。

位于里峇峇利弄(River Valley Close)的爵士大厦昨天(8月7日)招标求售。公寓占地6万3371平方英尺,要价相当于容积率每平方英尺1814元。

这幅永久地契地段的建筑高度不得超过36层,容积率为2.8,但公寓目前的最高楼面面积为21万3052平方英尺,容积率相当于3.36。发展商若按现有楼面面积重新发展,就无须支付发展费。

若加上10%的额外阳台面积,该地段的最高楼面面积将达到23万4357平方英尺,适合重新发展成拥有302个单位的私宅项目。

里峇峇利区内的另一个集体出售项目太平洋大厦(Pacific Mansion)今年3月以9亿8000万元成交,相当于容积率每平方英尺1987元。相比之下,爵士大厦的1814元尺价低了8.7%。

另一个集体求售项目是前天开始招标的小型公寓圣汤姆士村(St Thomas Ville)。

公寓坐落于圣多马径(St Thomas Walk)一幅1万1407平方英尺的永久地契地段,容积率为2.8,建筑高度不得超过36层。

公寓的5800万元要价,相当于容积率每平方英尺1816元,若把10%的额外阳台面积和360万元的发展费计算在内,相当于容积率每平方英尺1754元。

爵士大厦和圣汤姆士村的招标活动截止日期,分别为9月25日下午3时和9月10日下午2时30分。

同样在市中心的一座三层楼受保留店屋,昨天推出市场寻求购买意向。该店屋位于史坦利街(Stanley Street)29号,要价1500万元,尺价为2300元。

这座99年地契的店屋只能做商业用途,占地1693平方英尺,总楼面面积约6500平方英尺。地面层可开设餐饮店,第二和三层则设有办公室。

寻求购买意向活动将在9月12日下午3时截止。

这些项目集体出售会不会成功以及最后的标价都将会是市场新的风向标。