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市场数据 | 新加坡第三季私宅价格指数创新高 外国买家持续增加
(26/Oct/2019)

新加坡私宅市场出乎预料的强劲,第三季整体私宅价格指数环比上扬1.3%,这已是私宅价格连续两个季度上扬。外国买家数量持续增加,但来自香港的买家增加不明显。

分析师指出,面对经济放缓趋势,私宅价格维持强韧,反映买家对本地楼市的信心,预料全年私宅价格可涨至3.5%。不过,全球风险可能进一步加剧,宏观经济逆风仍可能影响楼市。

新加坡市区重建局(URA)昨天公布的房地产数据显示,第三季私宅价格指数增幅高于之前预估的0.9%,但低于第二季的1.5%。

与去年同期相比,第三季私宅价格则上扬2.1%。

非有地私宅价格环比涨1.3%,比之前一季的2%增幅出现些许放缓。

富人区域的价格增幅显著

领涨的是代表高档私宅的核心中央区(CCR),价格增加2%,但低于前一季的2.3%;代表中档私宅的其他中央区(RCR)升1.3%,也低于第二季的3.5%。

至于代表大众私宅的中央区以外(OCR)增加0.8%,高于第二季的0.4% 

有地私宅价格则上升1%,扭转前一季0.1%的跌幅。

外国私宅买家增加近八成

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出,第三季私宅价格上扬,主要是该季有许多新项目推出,特别是高档私宅项目。它们都取得良好销售反应,推高私宅价格。

合登(Hutton)房产集团研究主管李思德指出,购买私宅的外国买家在第三季跃升近八成。“新加坡环境和货币的稳定性,可能是促使外国买家选择在新加坡投资的主要原因。”不过,第三季的香港买家数量并没有明显增加。

发展商在第三季推出3628个新私宅单位,并卖出3281个单位,认购率超过九成。第三季新私宅销量为2013年以来的六年新高

另外,高档私宅价格过去两个季度上扬4.3%,如今也达到2013年以来的最高水平

在供应量方面,不包括执行共管公寓(EC)在内,共有3万1948个单位未售出,较之前一季下跌了5.2%。

世邦魏理仕研究部主管沈振伦认为,目前私宅买气不错,新私宅项目的认购率趋向稳定,但未售出的私宅数量仍处于较高水平,而且新推出私宅项目越来越多,单是第四季就有约15个新项目推出。

他说:“潜在私宅需求仍将支撑房地产市场,可是中长期内未售出私宅数量增加,将导致私宅价格面对下行压力。”

仲量联行研究与咨询部高级董事王德辉却指出,如果跟第一季相比,未出售私宅数量下跌13.6%。他说:“从连续两个季度的下跌趋势来看,显示私宅市场供过于求情况并没有恶化。”

近期外国买家印花税会不会加码?

去年7月新加坡政府对房地产市场再次实施新的降温措施,增加各类买家的额外印花税比率。新加坡公民第二套房征收15%额外印花税、永久居民第二套征收15%额外印花税、对外国买家划一征收20%额外印花税。

在这样的高额征收额外印花税的前提下,私宅的购买人气在消停了一个季度后持续回升。外国买家有加速回流的迹象。

市场分析师大致认为,私宅价格虽上扬,但并未达到泡沫化的地步,政府无须出手干预市场。

但如果政府打算要抑制私人房产的过快上涨以及保持和政府组屋的合理价格距离,政府会先控制哪方人马的需求呢?

新加坡下届大选坊间都预期会在今年底或明年初,大选只有新加坡公民可以投票。

其实,以选民优先的政策理念相信大家也都是可以理解的。万一您作为一名移居人士成为新加坡公民的愿望实现了呢?

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为,私宅价格至今涨幅仍属平缓,并未出现泡沫。私宅价格上扬的部分原因是新加坡平均家庭收入的稳定上扬,特别是收入最高的10%至20%群体,平均收入在2017年和2018年间上扬了4%。这批较高收入的家庭,购买私宅的可能性相对较大,因而带动私宅需求。

除去无法预知的市场突变,麦俊荣预测,全年私宅价格涨幅介于2.7%至3.5%。

不过他也提醒,政府相对关注私宅和转售政府组屋之间的涨幅差距

他说:“如果私宅价格涨幅继续超越政府组屋转售价,可能会造成国人的贫富差距意识变得更强烈,进而导致政府出手干预市场。

其实还有一个重要原因就是去年和前年大量的整体收购的旧业主手握大量现金在寻找替代居家,他们是目前市场的生力军,带动了整个市场的人气和购买力。