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新公寓出售 New Condo Sales
邮区:D12
户型:3房1厅
楼层:N/A
价格:S$1,335,000

邮区:D23
户型:1房1厅
楼层:中层
价格:S$588,000

邮区:D03
户型:0房0厅
楼层:中层
价格:S$1,350,000

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户型:2房1厅
楼层:中层
价格:S$795,000


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新加坡地产 | 总共10个项目 地皮竞标活动下月进入高峰期
(26/Sep/2017)

新加坡接下来的一个月将是地皮竞标活动的高峰期,除了美芝路的商用地段,另有九个私宅集体出售项目招标截止。

分析师预测,发展商将出高价竞标美芝路地段,但对于集体出售项目则会保持谨慎态度。

马来亚银行金英证券分析师王致浩昨天发表研究报告指出,优质商用地段短缺,因此他认为发展商会踊跃参与在本周四截止的美芝路地段竞标活动。

这幅从政府售地计划(GLS)备售名单勾出的地段,最低招标价为11亿3800万元,每平方英尺容积率(psf ppr)为1197元,王致浩预测竞标价高达1262元至1400元。

他说:“新加坡办公楼市场可能复苏,这幅地段的新项目若在2022年完工,到时的租金可能涨至每平方英尺11元,所以即使售价偏高,依然有利润。”

根据市区重建局的招标文告,美芝路地段占地2公顷,可发展最高楼面面积达8万8313平方公尺,至少6万1820平方公尺(70%)必须作为办公空间,零售空间则最多可达3000平方公尺。它也可做为酒店、服务公寓和住宅等用途。

王致浩说:“新加坡私宅市场出现复苏迹象,我们认为发展商有很好的理由添加住宅部分。”

在集体出售项目方面,今年来售出的项目有14个(7500个单位);有九个项目在招标(6000个单位);接下来,还有20多个在不同筹备阶段的集体出售项目(1万7500个单位)。

王致浩认为,地皮供应增加,竞标价会比以往低。

橙易产业研究与咨询部主管黄显洋也有相同看法。他认为,地皮供应充足有助于稳定住宅用地价格。他说:“不是每个集体出售项目都会成功,这得视项目的地点和价位而定。因此,屋主预期的价格必须实际,才能提高集体出售的成功率。”

已私有化中等入息公寓淡滨尼阁(Tampines Court)上个月以9亿7000万元集体出售给森联(Sim Lian)公司,是10年来最大宗的集体出售项目。

竞标大幅地段上市公司料较谨慎

王致浩认为,上市公司在竞标较大幅地段时会依旧谨慎,以免新公寓数量太多,无法在合格证书(Qualifying Certificate,简称QC)规定的期限内卖完而被罚款。

他说:“最近私有化的森联公司是淡滨尼阁的唯一竞标者,该地段重新发展后能建造拥有2500个单位的公寓。我们相信QC条例(对上市公司和非上市公司)不同的待遇,是促使森联公司参加竞标的原因,因为公司私有化后就不用遵循相关条例。”

他认为,如果政府不调整QC政策,有些上市发展商可能会考虑除牌,这样就不会受到QC规定限制,而和美置地(Ho Bee Land)是较有可能除牌的公司。

关于这点,黄显洋则认为,虽然上市公司可能以私有化的方式避开QC限制,但仍得遵循额外买方印花税(ABSD)条例。

他指出,如果发展商无法在购地五年后卖掉所有私宅单位,就得支付购地价格15%的ABSD,而QC则是按未售公寓的数量和延长期来计算。因此,发展商得支付的ABSD可能比QC费用更高。

集体出售部分屋主 或须付大笔卖方印花税

集体出售市场火热,让不少屋主一夜致富,发了一笔横财。

然而,一些屋主可能得缴付巨额的卖方印花税(Seller's Stamp Duty),其中甚至有屋主得缴付超过50万元的卖方印花税。

市场分析师表示,不少屋主会因这笔卖方印花税,导致现金周转问题。因为印花税2周内就得交给政府,而卖房的款项要等数月后交易完成才能拿到。

他们也提醒说,有意趁着集体出售热潮,购买有集体出售潜能房子的买家,不仅面对房子无法集体出售的风险,在扣除卖方印花税等费用后,所卖房子未必能大赚一笔。

本地集体出售市场近来交易活动活跃,至今有九宗集体出售交易顺利完成,许多屋主在集体出售成功后,都成了百万富翁。

但根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)整理的数据,这些卖出房子的屋主,有92名是在少于四年时间内卖出房子,意味着这些屋主都得缴付4%至16%不等的卖方印花税。

例如豪山村公寓(Sun Rosier)日前成功集体出售,一名屋主在今年4月,以192万元买下面积为2336平方英尺的单位。

在豪山村公寓成功集体出售后,这名屋主预计可得到440万元,短短五个月内赚了248万元。但由于他在少于一年时间内卖出房子,他必须以现金缴付12%或相当于52万8000万元的卖方印花税。

据了解,淡滨尼阁(Tampines Court)有49名屋主也受影响,必须缴付6万8000元至27万7000元的卖方印花税。

仲量联行(JLL)区域董事陈鸿文接受《联合早报》访问时表示,受影响的屋主大部分是在两三年前买房,必须缴付8%到12%卖方印花税。以出售价200万元计算,这相当于16万元到24万元的卖方印花税。

“比较麻烦的是,卖方印花税得在交易完成后的两个星期内缴付,但发展商的钱一般得等上好几个月才交到屋主手中。因此,屋主要在短短时间内拿出几十万现金缴付印花税,会是一件困难的事情,造成现金周转问题。”

陈鸿文还指出,如果卖方无法如期缴付卖方印花税,他们将得支付按5%年利率计算的罚款利息。在严重情况下,当局甚至可要求违例者支付高达三倍的卖方印花税。

卖方印花税是2010年推出的举措,旨在抑制投机性房地产买卖。该条例在今年3月11日进行调整。按现有规定,卖家若在购买私人住宅的三年内卖出房产,须支付卖方印花税,税率介于4%至12%。如果卖家是在3月11日前购房,其征税期限则为四年,印花税率也个别上调四个百分点。

除了卖方印花税,世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦指出,一些集体出售的屋主,当初买房时可能还须支付高达15%的额外买家印花税(ABSD)。他表示,屋主通过集体出售卖出房子,一般不可能蒙受亏损,否则他能以“蒙受财务亏损”为由向分层地契局(Strata Title Board)提出反对申请,导致该交易告吹。

他说:“不过,每个集体出售的屋主未必都大赚一笔,特别是近几年买房的屋主,必须缴付各种税。在扣除这些税负成本后,他们真正的‘赚头’其实不多。”

戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳也说,集体出售热潮吹起,一些投机性买家瞄准有集体出售潜能的旧私宅项目,希望也能发一笔横财。

“但我觉得这些买家进场已稍嫌晚了一些,因为他们所买的房子已计入集体出售潜能,房价比几个月前高出许多。更重要的是,现在几乎每个老旧私宅项目都在寻求集体出售,市场竞争激烈,要成功售出已越来越困难。”

他呼吁想从集体出售中大赚一笔的投机性买家,仔细衡量集体出售可能面对的风险,特别是买卖房子时得缴付的巨额税款,从而作出正确决定。

部分信息来源:联合早报