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昨夜新加坡人失眠了!透视新的房产调控政策对后市的影响
(05/Jul/2018)

新加坡昨晚很多人失眠了...

为应付政府突如其来的增加5%购房印花税的新的降温措施,数个即将开盘的开发商紧急开会磋商,几乎同步决定立即开始售卖。结果产业销售代理公司、潜在买家都在一边消化新政策、一边冲向心仪的楼盘销售中心,犹如限时热卖会,热血沸腾!

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有房产经纪陪客户在新楼盘销售中心漏夜排队,抢在政府增加印花税的午夜截至时间前下订单!很多买家、中介抢到心仪单位后还要忙着处理、做购买文件,直至凌晨时分!这和2013年上一轮降温措施出台买家漏夜抢购如出一辙。

或许还有更多的潜在买家赶不及下单或做仓促决定,在家里面对着铺天盖地的即时讯息,在彻夜思考对策,思绪万千:接下来房价走势、如何省回这5%的额外印花税、或者从中获益...?

事情总有两面,有人受伤也会有人获益。当新政尘埃落定后,在初始的混乱过后一切将恢复原来的次序,市场不会变糟,只会变得更理性、更有次序。

我们有理由对新加坡政府的治理能力有信心。毕竟从2009年开始的全球货币宽松带来的资产膨胀的管控成效来看,新加坡的管控远比香港等地来得有成效,目前新加坡的房产价格比照在国际上类似地位的城市如香港、纽约、伦敦等都来得低廉,特别是豪宅这一块,投资风险相对小很多。

新加坡最近一年来的房价高企和快速上涨主要是高地价新楼盘触发和带动的,在近几个月有加速上涨之态。控制地价上涨过快、遏制集体收购热潮推高地价房价是这一轮调控的关键,向资金充裕的开发商开刀以冷却地产市场是当务之急。

有专家认为这次新加坡政府增加5%的印花税用药过猛,但看到开发商手握重金拼命抢地的势头,高价买单的最后还是投资者、普通消费者以及刚需买家。孰是孰非可能需要一段时日才能见分晓。

新加坡政府其实对本地刚需买家还是非常仁慈的,无论是新加坡公民还是永久居民(PR),第一套住房的买房印花税没有调整,第二套以上的才增加5%。

即使这样,政策也非铁板一块,本地人还是有可能打擦边球节省费用,只是要看政府接下来要不要补这个漏洞!有兴趣的买家欢迎联系我们、共同探讨。

07-02_copy据不完全统计,昨晚临时开盘的英雅苑到今天凌晨取得的销售业绩(红点为已售)

最新调控措施摘要

根据新条例,从今天起,除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民,个人买家要缴交的额外买方印花税(ABSD)都上调五个百分点。

此外,个人买家的贷款与估值比率(loan-to-value ratio,简称LTV)顶限也收紧五个百分点,不过建屋发展局发放的房贷不受影响。

财政部、国家发展部和新加坡金融管理局昨天傍晚发表联合声明,指新加坡房价过去一年快速攀升,如果不加干预,可能会超越经济基本面,导致楼市不稳定风险上扬。

政府上次推出降温措施,是在2013年1月,当时它从2009年到2013年共推出八轮降温措施。

文告指出,私宅价格下跌近四年后,自去年第三季开始回升,大涨9.1%。私宅需求也强劲回弹,交易量持续上扬。

国家发展部长黄循财昨天在面簿贴文说,政府一直密切关注房地产市场,对房价涨幅超越经济基本面的情况非常关注。

他说:“房地产市场接下来将增添大量住宅单位,利率也在上升中。我们要避免市场下来出现剧烈调整,因为这可能产生市场失衡的后果。”为此,政府推出降温措施,以确保房价涨幅与经济基本面同步,以及家庭借贷的可持续性。

三新楼盘提前开盘

降温措施昨晚7时宣布后,三个新楼盘马上提前开盘,大批买家也接获房地产经纪通知,蜂拥至示范单位,希望赶在今天新措施生效前获得选购权。

在新一轮降温措施下,新加坡公民购买第二套住宅的额外买方印花税,从之前的7%增至12%。

外国买家所须缴付的额外买方印花税,也从15%升至20%。

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企业购买住宅房地产(包括地皮),额外买方印花税率则上调10个百分点,从目前的15%上调到25%。

政府也首次针对发展商推出新ABSD措施,除了企业一律得支付的25%额外买方印花税,它们还需支付一笔5%印花税。这笔5%印花税必须预付,而且无法退回。

黄循财表示,此举旨在鼓励发展商竞标土地时更谨慎。

第一套房子贷款顶限降至75%

政府也宣布收紧LTV顶限,将第一套房子的LTV顶限从现在的80%降低至75%。如果借贷期限超过30年或借贷到超过65岁,LTV则从60%跌至55%。

至于第二套房子和第三套或更多房子的LTV顶限,则相应地从50%和40%,减少到45%和35%。

政府还调低非个人买家的LTV顶限,从目前的20%调低至15%。

不过,买家购屋须支付的现金首付维持不变,首次买家须支付5%或10%,非首次买家则为25%。

新加坡金融管理局局长孟文能前天在金管局年度报告记者会上,已提醒房地产发展商、私宅买家和银行不应被高涨情绪冲昏头脑,要保持清醒,并做出正确的判断。

受访分析师表示,政府推出这一轮降温措,不仅令人感到惊讶,出手也太重,不仅影响到购买第二套或以上私宅的买家,甚至连购买第一套房子的买家也不能幸免。

他们也认为,这一轮受到冲击最大的可能会是发展商,而热火朝天的集体出售风潮料也会降温。

杰地集团执行总监麦俊荣形容政府这轮降温措施简直是“扼杀了摇篮中的婴儿”。

他说:“当楼市才勉强进入复苏的第一年,引入这些严苛降温措施,犹如扼杀摇篮的婴儿般。”

他预计,政府这次重拳出击,将使私宅价格增长放缓,甚至在年底时陷入停滞。新私宅销量也会减少。

政府文告说,它会继续密切关注房地产市场,并在必要时调整措施,以维持稳定和可持续的房地产市场。