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新公寓出售 New Condo Sales
邮区:D12
户型:3房1厅
楼层:N/A
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邮区:D23
户型:1房1厅
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价格:S$588,000

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市场瞭望 | 降温措施1个月后看房市
(21/Aug/2018)

新加坡房地产市场新一轮降温措施实行后一个月,非有地私宅整体销量比实施前的一个月大减34%至1560个单位,整体价格则微升1%,其中大众私宅受到最大影响。这显示降温措施在抑制销量和稳定价格上,初见成效。

橙易产业研究提供给媒体的数据显示,各区私宅销量在降温措施实行30天内全面下跌。

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截至8月4日,代表大众私宅的中央区以外(OCR)销量锐减44%;属于高档私宅的核心中央区(CCR)和代表中档私宅的其他中央区(RCR)分别减少39%和21%。在新私宅方面,则分别下跌53%、65%和13%。

在售价方面,非有地私宅整体价格上升1%至每平方英尺1526元。

跌幅最大的仍是大众私宅,滑落3%。中档私宅下跌2%,高档私宅却上升6%。

新私宅的平均总价下跌3%至143万元,转售私宅的平均总价的跌幅最大,达4%。

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市场真的出现明显降温了吗?

如果我们仔细分析一下,以上数据包括大批买家赶在措施生效前抢购,在7月5日共卖出1039个单位。若不把这些单位计算在内,改用截至7月4日的30天数据做比较,整体销量上升11%。这说明市场的人气还在,只是更加谨慎。如果没有政府的及时降温措施,按通常的7月房市旺季,市场销量相信还会更高!

所以,要衡量市场的动能,我们还需要看接下来多几个月的数据才可以做一个全面的判断。但这次降温措施对市场过热的整体收购(Enbloc)热潮的降温确是实实在在的。

迄今为止已经有30个Enbloc项目流产。新的降温措施后还没有一个成交的。

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这个现象对市场接下来至少5年的健康发展将是有利的。因为每一个Enbloc项目都会带来2-3倍左右的新私宅单位在接下来的数年里推出市场,市场将难以消化,政府的售地计划也可能因为供应过剩而受阻。这对新加坡的整体市场的发展和政府的规划都将是一个挑战。

还好,政府通过对集体收购的发展商给予额外的25%的印花税措施(5年内卖出所有的单位可以被豁免)有效地增加了收购风险进而抑制了市场的炒作。对市场的潜在投资者应该是件好事,市场的系统风险降低了;对第一次购房的本地居民更是个难得的投资机会,他们的购房成本(印花税)没有增加但却更容易找到符合自己居住需求的平价产业了。

高档私宅 受降温措施影响较小

比起大众私宅,高档私宅受降温措施的影响相对较小,根据利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监梁文豪的观察,一些豪华公寓的发展商延后推出市场,以观察市场反映。买家也同样因为新措施而在场边观望。

他受访时说:“我们认为高净值人士在买房子时,较注重房子是否符合需求、目的和喜好,而不是根据他们是否负担得起。”

他还说,外国投资者会对不同海外市场作比较,香港、伦敦和温哥华也征收高税额,因此他们会选择能保值和具长期增长潜能的市场。这些市场的地缘政治必须稳定,而且兑换率对买家有利。

Comparison_chart

上面的图表来源于仲量联行(JLL)。数据显示和国际主要的中心城市伦敦、旧金山、东京、温哥华、悉尼、香港等相比,新加坡的房价和居民的收入比率是最低的,平均只相当于家庭年收入的4.8倍。

新项目的投资机会

新加坡市场接下来会有不少新项目陆续登场。在目前谨慎的购买环境下,投资者可以有比较充足的时间去研究。

目前市场上的项目也各有千秋。其中有的项目不但没有削价反而起价了,比如后港一带的Riverfront Residence因为价格相对偏低,在降温措施实行前一天开盘卖得满堂红,发展商抓住机遇,接下来就起价1%并继续热卖。兀里地铁站旁的英雅苑(Park Coloniel)同样在降温措施实行前一天开盘大卖,接下来发展商索性把售楼处暂时关闭,预料要等马路对面的报业控股新盘开盘后再卖,发展商相信此地的项目还有上涨空间,捂着不卖了。

当然,还有数个项目因为项目偏大或者离地铁有一段距离,买气略显不足开始削价销售;也有项目因为设计好、地段优越,去年开盘后一路上涨20%-30%,现在发展商给予买家4-5%的折扣来测试市场买气,最近也是成交不错。

发展商的这些积极信号对投资者来说是一个择优而入的良好购买机会,毕竟没有降温措施前要让优质项目的发展商给折扣是一件不容易的事情。

目前市场上部分项目列表

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