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新公寓出售 New Condo Sales
邮区:D12
户型:3房1厅
楼层:N/A
价格:S$1,335,000

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户型:1房1厅
楼层:中层
价格:S$588,000

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户型:0房0厅
楼层:中层
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25%额外印花税的紧箍咒发挥效力 集体出售市场急速冷却
(27/Sep/2018)

集体出售市场火热现象不再,针对发展商的新房地产降温措施初见成效,措施推行后的两个月内,有至少13个项目公开招标,比之前少了46%。

根据房地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE)的数据,在7月6日降温措施前的两个月里,共有24个集体出售项目推出市场。

其中有两个项目售出。万康大厦(Kemaman Point)以1亿4388万元卖出,接近要价1亿4380万元;凤凰岭(Phoenix Heights)成交价为3310万元,比要价低8%。

措施推行后的两个月内,也就是截至9月5日的两个月内,只有13个项目招标,其中11个招标已结束但仍找不到买主,其他两个项目的招标活动目前还未截止。

在世邦魏理仕研究部主管沈振伦看来,让发展商裹足不前的,是在五年内卖完所有单位的新规定。

他受访时指出,如果集体出售项目调低价格,发展商肯定会有兴趣,但现在发展商若无法在五年内卖掉所有单位,就无法索回25%的税款。这笔税款比以往多出十个百分点,代价加重。

“如今发展商在做收购决定时,额外买方印花税的重要性更为显著。为了要成功索回这笔税款,发展商必须降低卖不完房子的风险,因此很可能会避开大型集体出售地段,选择较小的地段。”

根据政府在7月推行的条例,发展商购买住宅房地产(包括地皮)的额外买方印花税率,从之前的15%上调到25%。如果发展商能按照条例,两年内在所买的地皮上展开建造工程,并在五年内完工并卖完所有单位,就可索回这25%的税款。

发展商另外还须支付一笔5%印花税,但这笔税款必须预付而且无法退回。

若屋主要提高成功出售的概率,沈振伦建议调低要价,但一些项目已取得许多屋主同意,要以调整过的价格重新收集屋主签名并不容易,因此屋主可能下一轮集体出售热潮才推出市场。

杰地集团执行总监麦俊荣也有类似看法,但他认为,调低要价仍要通过屋主这一关。

“这要看保留价能下调多少。所有发展商都喜欢廉价急售的交易,可是屋主会愿意接受很低的售价吗?”

他也认为,大型项目对发展商的吸引力减弱,但下调要价未必就能购顺利售出,一切仍得视价格而定。他说,如果中小型项目的容积率每平方英尺价格过高,理智的买家是不会买下来的。

要价11亿元的浩然大厦(Horizon Towers)在降温措施施行前公开招标,为了让发展商有更多时间考虑而一度延长招标期限。

尽管如此,在上周截止的招标活动却一份竞标书都没收到,原因相信是发展商对降温措施推行后的市场,抱持观望态度。该项目将尝试在10周内以私下协议的方式找寻买主。

目前仍有多个房地产项目正进行集体出售计划,包括规模较大的绿和园(Ivory Heights)、松林阁(Pine Grove)和布莱德景(Braddell View)。

再过大约10天,绿和园的集体出售计划一年期限就会到期。目前只有74%的屋主同意卖房,因此公寓在期限内推出市场招标的希望不大。

政府的心思谁能懂?

集体出售市场冷却是市场预料之中的事,政府也是乐见其成。毕竟太过火爆的集售市场对整体市场的健康发展弊大于利。

首先,集售交易将迎来潜在的市场供应量。新加坡老旧的项目每个单位面积都较大,集售后重新发展可以在同样面积的地段建造平均3倍左右的新单位。大量的集售交易将对市场的供应造成冲击。同时小区的人口密度增加对周边的设施和交通将带来负面影响。

其次,集售交易带来的潜在市场供应量是政府无法预估的,这对政府的整体规划造成极大的不确定性,这是政府不愿意看到的。良好的社区规划是政府的强项,也是新加坡这座城市的活力体现。政府绝对不会让集售市场影响整体社区规划和配套设施建设。

第三,大量的集售交易在短期内很大程度上推高了地价进而推高了房价。业主惜售或抬高卖价现象也非常明显。刚需买家将被迫高价买房。

第四,大量集售业主获得一笔可观的溢价资金,少则200万,多则400-500万新元。当他们手持大笔现金再入市的话和市场上的普通买家来说将是个力量悬殊的较量。据博纳产业的统计数据,去年集售热潮开始至今集售总金额达到180亿新元。这个数量级的资金重新入市势必推高房价,对市场普通买家来说是不公平的。对后续市场的健康发展也具有较大风险。

一个稳定和渐进的市场才是个健康的市场。任何暴力上涨都将是不可持续的。新加坡政府多次强调检验长期房价指标就是房价的上涨幅度不应该超过居民的收入增长幅度。

新加坡的房价目前受制于政府的调控政策而非市场因素。长远来说下调空间有限缓慢上涨还是主基调。对于刚需的或者是求资产(资金)安稳风险低的投资,新加坡房地产市场还是一个不错的选择。毕竟新加坡政府站得高看得远,为小老百姓在管控风险。