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市场了望 | 2020高档新私宅增加 政府放宽QC条例对市场的影响
(08/Feb/2020)

新加坡房地产市场今年将推出更多高档私宅项目,占比预料接近一半,达5000间左右。这个比例比2019年不足40%还要高一些,市场能不能消化呢?

本周四(2月6日)新加坡政府出台新的政策,QC条例放宽,本地上市的发展商将是主要有益者,这对一手房市场价格有没有足够的支持作用?

政府放宽发展商合格证书(简称QC)条例,舒缓本地上市发展商售楼压力

律政部和新加坡土地管理局6日宣布,与新加坡有实质联系的上市私宅发展商,即日起可申请免受QC条例管制。这意味着他们即便没有在五年内完成发展的私宅单位,并在取得临时入伙证(TOP)后两年内卖出所有单位,也不用支付未售出单位地皮价的延长费。

本地上市发展商中,凯德集团(CapitaLand)已率先表态将提交QC豁免申请,城市发展(CDL)则将在研究详情后为符合条件的发展项目提出申请,集团去年5月推出的安珀苑(Amber Park)或将从中受益。

华业集团(UOL)首席执行官粘为信说,这项新宣布体现了当局对本地上市发展商的认可。考虑到当前新型冠状病毒疫情暴发,本地发展商和楼市面对前所未有的挑战,这项调整也很及时。“我们期待政府采取更全面的措施应对当前的困难局面。”

华业集团目前有三个私宅项目都受QC条例管制,包括波东巴西的The Tre Ver、安珀路的Amber45和麦雅路的MEYERHOUSE。

QC条例放宽的措施是不是足够?

昨天股市交易记录显示相关房地产股成交价格变动不大。分析师指,市场可能在预期政府接下来放宽对发展商来说负担更重的额外买方印花税(ABSD)条例。

在整体股市下挫、海峡时报指数收跌1.55%的情况下,已表态将申请豁免QC的凯德集团(Capitaland)股价昨天跌0.54%;华业集团(UOL)跌0.12%;城市发展(Citydev)则起0.36%。说明市场还是给予了“适度微调”。

华侨投资研究公司认为,QC条例放宽会对房地产股带来“略微正面”的影响。可豁免QC的发展商股价评级预料将获得“微调”。但同时强调,对发展商造成更大压力的ABSD依旧存在。

富瑞金融集团(Jefferies)分析师古哈(Krishna Guha)在研究报告中指,QC政策调整是对房地产市场的“局部放宽”,一些本地发展商将从中受益,或可不必快速降价求售,继而对整体市场带来负面冲击。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚预计,随着更多发展商从QC条例中豁免,不必为QC延长费拨出准备金,一些大型地段的标价可能随之上扬。这也有助于吸引更多发展商在新加坡交易所上市,并鼓励过去除牌的发展商重新在本地挂牌。

QC条例2011年1月生效后,多家发展商相继除牌以避免支付延长费,这包括SC全球(SC Global)、大众控股(Popular)和森联集团(Sim Lian Group)等。

尽管目前ABSD条例保持不变,但宋明蔚预计,如果本地经济急剧衰退,政府可通过降低ABSD税率或延长年限,进一步支撑本地楼市。“在困难时期,这类微调有助于保持本地楼市活跃,也为大型老旧房地产项目注入活力。”

根据现有的ABSD政策,开发商从拿地开始计算5年内必须售卖全部单位,如果有剩余哪怕只有一间没有卖出去,政府会征收巨额ABSD,相当于整个项目地价的30%或者15%(15%税率适用于2018年7月6日之前购地者)。

目前的QC条例放宽或许是政府接下来可能放宽降温措施的信号。如果ABSD条例如预期般也跟着放宽了,对开发商才是一个真正的定心丸。但届时对期待开发商大限临近时降价捡漏的买家,机会可能要落空!

市场博弈还在继续。

2020高档新私宅占半壁江山

根据市场综合的数据,包括执行共管公寓(EC)在内,今年有多达47个新私宅项目推出,为市场供应超过1万1000个单位。这些新私宅项目中,有接近一半是位于代表高档市场的核心中央区(CCR),其余则平均分布在代表中档私宅的其他中央区(RCR)和代表大众私宅的中央区以外(OCR)。

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合登房产集团研究主管李思德受访时透露,去年位于核心中央区的私宅项目占整体数量少于四成,这个比率今年将提高至约五成,而当中有许多是由集体出售项目重新发展而成的。

这包括了位于里峇峇利地带、由前太平洋大厦(Pacific Mansion)地段重新发展而成的永久地契项目The Avenir。这个项目设有376个单位,上个月开始销售,一至三卧房单位的销售尺价从2930元起跳,四卧房单位的销售尺价则为3030元。

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橙易产业研究与咨询部主管孙燕清指出,除了The Avenir,其他坐落在黄金地段的较大型项目如Kopar At Newton、绿墩雅苑(Leedon Green),以及位于前经禧楼(Cairnhill Mansions)地段的项目相信都会引起市场瞩目。荷兰路一带也有至少三个新项目登场,包括了荷兰轩(Van Holland)、Hyll on Holland以及15 Holland Hill。这些项目预计在今年上半年推出。

其中,位于花拉路的永久地契项目绿墩雅苑建有638个单位,是今年最大型的私宅项目之一。这个地段之前为金香园所在处,集体出售成交价达9亿零690万元。

执行共管公寓方面,今年的新EC项目将从去年的仅一个增至三个,即Parc Canberra、OLA和淡滨尼10道的项目。由于购买EC的月入顶限从1万4000元提高至1万6000元,加上过去几年新推出的EC项目不多,这个市场积压的购买需求预料相当强劲。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚觉得,以销量来看,最受欢迎的依然会是在中央区以外、针对大众市场的项目。这些项目的价格水平相对较低,她看好今年三个新EC以及位于金文泰1道的新项目。

新型冠状病毒近期肆虐,宋明蔚觉得,这个疫情可能在短期内影响市场情绪,发展商应该会暂时延后推出新项目。“超级奢侈市场应该会因为来自中国和其他国家的买家延缓参观房屋而受到较大冲击。取决于情况发展的严重性和长短,有些新项目也许会延后到2021年推出。”

不过,她认为,由于市场长时间会出现积压需求,发展商应该不会拖太久推出新项目。

市场一般相信,新冠病毒对本地私宅租赁市场的影响只是短期的,整体租赁需求今年料保持平稳,价格涨幅维持在3%以内。

另一方面,与去年有多个霸级私宅项目推出的情况相比,今年这类建有超过千个单位的项目少之又少。李思德预测,今年可能没有任何超大型项目,最多只是建有约700个单位的项目。