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新公寓出售 New Condo Sales
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2019大盘点 | 51个项目推出市场 新私宅销量及价格今年双双走高
(27/Dec/2019)

尽管面对经济增长放缓和新一轮房地产降温措施的大环境逆风,新加坡私宅市场今年表现依旧强韧。今年推出的新私宅项目为五年来最多,带动整体私宅销量和价格双双走高。

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市区重建局(URA)的房地产数据显示,整体私宅价格今年首九个月累计上扬2.1%。受访分析师预计全年新私宅价格上涨3%,转售私宅价格攀升2%。

展望明年楼市,房地产分析师预测私宅需求依然稳健,价格仍有小幅上升空间。不过,随着新私宅供应增加,发展商可能将重心转向处理待售单位,避免缴纳更高的额外买方印花税(ABSD)。

今年有多达51个新私宅项目推出,为市场供应超过1万3000个单位,为过去五年来最多。

根据高力国际统计,今年首11个月共有9547个新私宅卖出,预计全年新私宅销量将突破1万个,超越去年的8795个,但仍低于2017年的1万零566个。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出,私宅市场买气正从去年7月的降温措施中逐渐回复。“去年8月至今年2月间,每月平均卖出680个新私宅单位。到了今年3月至11月,每月平均销量增至1024个。

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高纬环球的数据则显示,今年来非有地私宅的中位数售价持续攀升,整体尺价从2018年的1611元升至1659元,涨幅约为3%。集团东南亚区研究部主管李敏雯说:“强劲的价格增长主要是由良好的基本盘和买家对本地楼市长期前景的信心带动。

各类型新私宅价格都出现上扬,代表中档私宅的其他中央区(RCR)涨幅最大,达4.2%;代表大众私宅的中央区以外(OCR)上扬1.4%;代表高档私宅的核心中央区(CCR)则上涨1.2%。有地私宅价格今年以来也上涨2.2%。

最畅销新公寓项目大盘点

今年卖得最好的五个新公寓都是超过800个单位的霸级项目,其中规模最大的聚宝园(Treasure at Tampines)甚至有多达2203个单位。

宋明蔚说,大型项目可提供更多设施和景观,户型也更多样化,可以满足不同买家的需求,且尺价都低于2000元。

前四大畅销项目都是靠近地铁站或轻轨站的大众私宅,尺价介于1100元至1600元间。“多数单位的成交价低于120万元,对首次购屋者和组屋升级者来说很理想。”世邦魏理仕研究部主管沈振伦指出,虽然今年整体私宅销量增加,但由于推出的项目数量也创新高,多数项目的认购率都不到50%。

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认购率超过60%的项目包括英雅苑(Park Colonial)、The Tre Ver、Riverfront Residences、尚景苑(Stirling Residences)、Mayfair Gardens和Sky Everton。

多数项目都以小型单位卖得最好。沈振伦说,由于私宅尺价攀升,发展商得通过压缩单位面积,让整体价格保持在买家可负担范围内。今年第三季售出的新私宅单位面积中位数是721平方英尺,价格中位数则是127万元

大量新私宅推出,也抢了转售市场的买气。世邦魏理仕数据显示,今年首11个月约有8000个转售单位成交,预计全年成交单位介于8400个至8500个。相比之下,过去两年转售的私宅单位都超过1万3000个

李敏雯指出,购买转售私宅的屋主多是用于自住,这个市场因而对经济前景、失业率和房贷利率尤其敏感。由于本地经济前景略有起色,她预计转售私宅明年的销售量价大致与今年持平,可能有小幅上升。

展望明年楼市,高力国际预计会有41个新私宅和三个执行共管公寓(EC)登场,分别为市场供应8900个私宅单位和1700个EC单位。

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由于新私宅数量减少,宋明蔚预计买家会转向较早前推出的项目。她也注意到,明年多个新私宅位于中央区,多数是由集体出售项目重新发展而成。以荷兰路与花拉路一带为例,明年就有至少四个新项目登场,单位总数超过1000个。

分析师:私宅价格预料明年继续上涨

沈振伦指出,未来私宅供应量居高不下,通过政府售地计划和集体出售地段推出的单位中,有约3万4000个已获得市建局的规划准证,另有5000个还在等待当局批准。要让整体待售单位数量降至正常水平,大约需要三年时间

他预计发展商下来在标地时会保持谨慎,将重心转向处理待售单位。来自已竣工单位的交易将支撑转售市场行情。“发展商可能会推动一些即将竣工的项目尽快取得临时入伙证。这样一来,他们就有更多灵活空间为买家提供额外折扣与优惠。”

尽管全球贸易和地缘政治仍受不确定因素左右,但鉴于本地劳动力市场紧张、利率走低和家庭资产负债表稳健,高力国际预计本地私宅明年需求保持稳定。

宋明蔚预计新加坡经济明年触底反弹,私宅价格也会随之上扬,最多可上涨3%。她估计明年新私宅销量和今年接近,在9800个单位左右。

李敏雯也认为。新私宅价格会随着土地成本上扬而继续攀升,但整体涨幅不超过3%。她认为大环境经济逆风未减,再加上近期推出的新项目认购率不够理想,发展商来年在定价时可能更加谨慎。“这也有助于他们在五年期限内卖出所有单位,免交ABSD。”

根据ABSD(额外买方印花税)条例,发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出,否则就得支付一笔ABSD。去年7月政府推出降温措施时,把ABSD调高至25%,外加一笔无法退回的5%印花税。

| 小编:虽然新加坡房产市场稳定并且温和上涨,每年3%的房价增长还是挺可怕的。温水煮青蛙,3-5年后再回过头来看看,大家基本都会发现当时开盘觉得超贵的楼花在时下已经相当合理了。这也是新加坡政府近年来为啥隔几年就要来一轮房产降温措施!犹豫不决的买家在平淡的市场中一次次地完美错过了入场时机。房价在市场的波动中还是不知不觉地超过居民的收入增长比率,这是政府干预市场的重要依据之一。