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新公寓出售 New Condo Sales
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市场数据 | 6月私宅销量激增 市场需求持续
(16/Jul/2020)

刚刚公布的市场交易数据显示,6月19日进入解封第二阶段后,市场买气激增。一手、二手市场买卖成交数量同步激增。租赁市场需求也不减。

看来失业率并没有想像中这么可怕!

6月19日新加坡进入解封第二阶段,发展商售楼处允许买家参观选购,二手房住家也同步开放给买家看房。这促成了很多憋了2个多月的潜在买家在确认了心仪单位后迅速下单。

相信疫情封闭期间潜在买家都闷在家里做足功课,虚拟看房结合听网课、查资料。解封后实地看房后就果断下单了。

买家在疫情期间能敢敢买房,从侧面也说明很多买家对自己的财务能力有评估,对新加坡的未来有信心!

近千单位售出 新私宅上月销量去年11月以来最高

新加坡私宅销量连续第二个月环比攀升,6月售出的单位数目更是过去七年来同个月份的最高纪录。不过,和去年相比,今年第二季的销量其实下跌了25%,上半年售出单位也比去年同期少了7%。

根据市区重建局(URA)昨天发布的最新数据,不包括执行共管公寓(EC)在内,今年6月售出的单位,比5月的487个多了104.9%。相较于去年6月的821个单位,也上涨了21.6%。

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卖出最多新单位的是代表大众化私宅的中央区以外(OCR)地区,共卖出489个,环比增加90.3%。接着是代表中档私宅的其他中央区(RCR)地区,共卖出430个单位,比5月显著高出127.5%。代表高档私宅的核心中央区(CCR)则卖出79个单位,环比激增92.7%。

若包括EC,6月份的销量为1031个单位,环比增加102.2%。

卖得最好的新公寓项目前5名:

  1. 聚宝园 (Treasure At Tampines), 104个单位

  2. 锦泰门第(Parc Clematis), 90个单位

  3. 悦湖苑(The Florence Residences),89个单位

  4. 东景苑(Parc Esta),82个单位

  5. 尚景苑(Stirling Residences),74个单位

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各房地产展销厅在解封第二阶段重新开放,带动私宅市场强力反弹。6月的新私宅销量环比增加超过一倍至998个单位,销量也是去年11月以来最高。这比开发商在这个月新推出的597个单位多了很多。

这是新私宅销量连续第二个月环比攀升,5月上升75.8%,6月的涨幅又进一步提高。6月售出的单位数目更是过去七年来同个月份的最高纪录。

不过,相较于去年第二季,今年同季的私宅销量其实下跌25%至1762个单位。今年上半年共售出3911个单位,也比去年同期少了7%。

市场分析师认为,尽管经济前景不稳定,但本地私宅市场仍具韧性,不少流动资金充裕的买家也趁低利率置产。

博纳产业(Propnex)研究与内容主管黄秀莹说,新私宅销量一般上是由供应增加所带动,但今年缺乏大型新项目,6月销量却还是比预期的好,这显示投资者在变得谨慎之际,仍对本地房地产有信心。

虚拟看房虽普遍 买家仍倾向看示范单位

疫情也催生了新的房产销售模式,发展商的虚拟实景展示视频做得非常实用、漂亮,买家可以看遍单位内户型的各个角落,还可以随心所欲地重点查看和回放,市场代理们也逐渐适应采用Zoom等会议交流平台介绍市场趋势分析和产品给潜在买家,效果已越来越好。

虚拟看房在阻断期间形成趋势,但分析师普遍认为,市场还是倾向实地参观示范单位。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣说:“房地产是重大资产,许多买家仍倾向参观示范单位,亲自感受才做出决定。”

麦俊荣相信,随着旅游限制在接下来数月内逐渐解除,海外买家也会开始回流。

他预测,今年的私宅销量估计介于8000至9000个单位,接近2018年政府实施新一轮降温措施时的水平。

橙易产业(OrangeTee & Tie)研究与咨询部主管孙燕清说,海外买家在上个月买下49个非有地私宅单位,显著高于5月的14个、4月的七个,以及去年6月的33个。这可能是因为宏观经济环境日益不稳定,促使他们到本地寻找风险避风港

至于下半年的销量走势,莱坊咨询与研究部主管郑卫铭认为,新加坡私宅市场具韧性,尽管疫情未散,但随着新加坡分阶段解除限制,交易量有望恢复到冠病疫情前的水平。去年的每月平均新私宅销量约889个单位,今年第一季则平均约752个。

我们认为疫情过后,虚拟看房和实地验证相结合将是新的购房模式。虚拟看房可以为买家节省很多时间来货比三家,冷静思考。然后在实地验证时就不容易应冲动而买下并不一定适合自己需求的房产。

转售价持平 6月非有地私宅交易量环比大涨174.6%

另外,新加坡非有地私宅(公寓)转售价保持稳定,6月份转售价与前一个月持平,交易量则在积压需求的推动下,环比大涨174.6%

新加坡房地产联合交易网SRX昨天公布的最新预估数据,相较于前一个月,中央区以外(OCR)的大众化私宅转售价格6月份环比上升1.4%。代表高档住宅的核心中央区(CCR)和代表中档住宅的其他中央区(RCR)则分别下滑1.8%和1.1%。

与去年同期比,整体非有地私宅转售价下滑0.6%。其中,高档、中档和大众私宅的转售价分别下跌1.1%、0.8%和0.4%。

转售私宅的交易量则创下佳绩,6月份有497个单位转手,环比增长174.6%,同比则减少26.3%。大众私宅最抢手,占总交易量的52.3%,接着是高档和中档私宅,分别占27.4%和20.3%。

橙易产业(OrangeTee & Tie)研究与咨询部主管孙燕清指出,阻断措施在上个月结束,买家可亲自上门看房,因此交易量回弹是预料中的事,组屋转售市场也有类似情况。此外,视频导览等数码科技也是推高6月转售交易量的原因之一。

她说:“许多买家,尤其是买房子自住的人,希望能在确定购买前进入屋内仔细检查,但他们在阻断措施结束后能比以往更快的做决定。这是因为他们已在之前通过视频或网络直播参观房子,在可上门看房之前便已挑选好合意的房子。”

转售价近期内料上涨

6月转售价持平,但Altitude Real Estate主要执行员林金财认为,价格会在近期内上涨。

林金财认为,房地产市场的抗跌能力获得市场流动性和低贷款利率的支撑。此外,过去数月低迷的房屋买卖活动造成积压的需求,将能持续推动交易。

尽管市场向好,但仍有下行风险。他认为,市场应关注冠病疫情的发展、经济活动受到的影响,以及失业率。在经济萎缩的情况下,房屋价格是影响交易量的关键因素,这比疫情前更为重要。

随着新加坡经济陷入技术性衰退,ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为,接下来数月的私宅转售交易增长可能会放缓。今年有大约2万6000个组屋单位达到五年最低居住年限(MOP),可在转售市场出售,他认为部分屋主会在卖掉组屋后购买私人公寓,推动私宅转售市场需求。

6月公寓租金环比滑落0.6% 租赁需求仍高于供应

租赁市场方面,新加坡非有地私宅(公寓)租金连续四个月下跌,6月份环比滑落0.6%,同比跌幅则为0.7%。

不过,市场分析师指出,6月份租金跌幅相当微小,显示大部分地区出租市场表现维持韧性,当前租赁需求仍高于市场供应。

新加坡房地产联合交易网SRX昨天发布的初步预估数据显示,与5月份相比,代表高档住宅的核心中央区(CCR)以及代表中档公寓的其他中央区(RCR)的租金分别下跌1.3%和1.5%,代表大众化私宅的中央区以外(OCR)的租金则上升0.4%

其实,若按一般公寓单位每月平均租金3000元至5000元来计算,6月份环比跌幅0.6%其实只相当于租金减少18元至30元,市场变动并不明显。

据市场人士观察,由于近几个月有越来越多租户续约或租房,凸显租赁需求高于市场供应,“尤其有不少单身人士为了享有更多个人隐私和自主权,独自一人或与朋友一起租房,而有者更是为了满足居家办公的长期需求。他们目前还负担不起购买转售组屋或私人公寓。”

至于6月份出租单位数量环比飙涨54.4%至4473个,市场人士认为是因为大部分国家尚未放宽旅游限制,导致外国租户决定续约,他们暂时无法返回国家或动身前往下一个城市从事新工作。

房地产分析师王伽胜说,出租单位数量上升是在意料之中,因为随着新加坡6月19日起进入解封第二阶段,业主能让潜在租户实际看房,促使交易成交。

另外,分析师一致认为,新加坡经济衰退加剧将导致租赁需求疲软,全年租金预计下跌4%。在3月至6月期间,租金跌幅已达3.4%。

王伽胜指出,核心中央区和其他中央区的租金下跌,主要是因为许多企业在经济衰退中不仅大幅缩减公司规模并调外籍员工回国,同时也削减外籍员工的住宿补贴以节省开支。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣也表示,由于下半年市场供应不会出现太大增长,估计只有6100个新私宅单位能竣工,远低于过去十年平均值1万2000个单位,较低市场供应将缓冲租金跌势。