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官方数据 | 9月新公寓销售创2年来新高 外国买家开始回流
(16/Oct/2020)

尽管经济不明朗和碰上农历七月,新加坡新私宅销量仍连续第五个月环比攀升,9月份环比上升5.6%至1329个单位,这是逾两年来的最高水平。

两天前的二手房市场数据也显示转售交易在9月份创下2年新高。新加坡房地产市场已经出现全面复苏的荣景。在疫情新常态下,人们更注重住房环境的改善。

分析师指出,新加坡新私宅销量红火,连续三个月每月超过1000个单位,重返疫情前的销售情况,超出了市场预期。

新私宅在经济衰退时期的定价具吸引力,加上低利率环境,都是吸引买家进场的原因。

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根据市区重建局(URA)昨天发布的最新数据,不包括执行共管公寓(EC)在内,今年9月售出的新单位,同比增加4.6%。

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卖出最多的是代表中档私宅的其他中央区(RCR),共售出859个单位,环比上扬56.2%,同比上升15.3%。

其次是代表大众化私宅的中央区以外(OCR),共卖出386个,环比下跌22%,同比下滑17%。代表高档私宅的核心中央区(CCR)则卖出84个,环比下跌38.9%,同比增加40%。

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每月销售数据,是根据发展商提供给市建局的选购权书(option to purchase)数量统计出来的,并非依据完成的销售交易计算。

8月新屋销售龙虎榜

销量排在前五名的私宅项目分别是:

1. Penrose 共售出389间单位,均价$1541/平方尺。
2. 聚宝园(Treasure At Tampines)共卖出115个单位,均价$1379/平方尺。
3. 顺福轩(Jadescape)共卖出62个单位,均价$1714/平方尺。
4. 嘉和馨苑(The Garden Residences)共卖出59个单位,均价$1606/平方尺。
5. 桦丽居(The Woodleigh Residences)共卖出57个单位,均价$1926/平方尺。

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市场人士评语

博纳产业(Propnex)总裁伊斯迈(Ismail Gafoor)在受访时说,目前仍然有大量有诚意置产的买家、组屋提升者和手头拥有资金的投资者,趁着房价具吸引力的时候进场。

此外,低利率环境有利于购房和融资,可能也促使一些原本在观望的买家出手。

橙易产业(Orange Tee & Tie)研究与咨询部主管孙燕清说,楼市在疫情中仍然红火,新加坡人继续涌入市场,使得本地买家在9月创下11年新高。

根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis),新加坡人占9月份非有地新私宅交易的87.4%。她指出,尤其是属于高资产净值人士的新加坡人,一直在寻找有价值的资产来增加财富,并且计划趁着市场复苏的势头获利。

“他们可能认为现在是入场的好时机。疫情之后,房价可能上涨,新加坡的经济有望逐步复苏,最近几个月许多行业重新开放。”

合登(Huttons)房产集团研究主管李思德也同意这个说法。他认为,尽管我国经济正面对有史以来的最大衰退,但并非每个领域都萎缩,有一部分也同本地实行两个月的阻断措施有关。

他表示,6月以来,制造业与出口领域已显示初期复苏的迹象,而房地产会是从经济好转中受益的资产之一。他也指出,楼市自今年第二季度以来出现强劲的月度销售和价格回升,可能也促使买家有信心进入市场。

不过,随着政府最近对一再延长买家选购权书发出限制,分析师预料新私宅每月销量的短时期内会放缓,甚至在今年的最后三个月,新私宅销量可能再次跌倒1000个以下。

博纳产业研究与内容主管黄秀莹表示,从中长期来看,在新加坡强劲经济基本面的扶持下,房地产市场的前景仍然乐观。

此外,美国将维持接近零利率直至2023年,这有助于继续支持买房需求。

综合分析师的看法,今年全年新私宅销量,料介于8500个至稍微高于去年全年的9912个单位。

疫情闭关冲击下仍稳健增长 外国买家购私宅创两年新高

除了来自本地买家的强劲需求,更有来自外国买家的购买热情。即使从今年3月开始新加坡实施严格的闭关措施,不在本地工作的外国人无法到访新加坡,但外国买家购房的数量8月份还是刷新了两年来的记录。

橙易产业整理的数据显示,今年8月份新私宅销量连续四个月攀升,其中外国买家(包括持新加坡永久居民)购买了193个单位,创下两年来新高。

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昨天发布最新的9月份新私宅销售数据虽显示,外国买家数量略有下跌,从193个单位跌至153个单位,但仍高于今年以来每月123个单位的平均水平。

孙燕清指出,新加坡私宅一直受全球高净值人士和投资者青睐。特别是在经济前景不确定和股市波动起伏之际,一些人倾向于把资金转到他们认为更稳定的地产市场里。

她说:“新加坡房地产市场表现一向不错,长期都可取得房地产升值和资金收入回报。这或许是为什么许多外国买家有信心在本地购买私宅。”

戴玉祥产业(Edmund Tie)研究和咨询高级董事蓝振文则表示,本地房地产的外国买家以中国买家为主,近来的中美紧张关系和香港的政治不确定,可能促使更多中国买家被本地私宅所吸引,带动整体外国买家交易量上扬。

外国买家青睐第9至11区

外国买家他们大多青睐高档私宅项目,特别是乌节路、武吉知马和纽顿等第9区至11区的传统高档私宅区。

蓝振文表示,不包括4月和5月阻断措施期间外国买家私宅交易量走低,今年至8月外国买家(包括新加坡永久居民)在第9区至11区共购买了320个新私宅单位,占外国买家交易量三成以上,显示他们在高档 私宅地区 交易非常活跃。

他说:“黄金地段的优质房地产吸引力和溢价始终不变。特别是对较不熟悉新加坡房地产市场的外国买家来说,他们往往会选择在黄金地段进行房地产投资。”

他也指出,自我国进入解封第二阶段以来,在外国买家的带动下,一些高档私宅项目如纽顿铜源(Kopar at Newton)、富雅轩(Fourth Avenue Residences)、The Avenir、玛庭豪苑(Martin Modern)和绿墩雅苑(Leedon Green)买气有回升迹象。

例如纽顿铜源自4月推出以来至今,卖出了160个单位,占项目的42%,中位数尺价为2432元,是销售表现最好的高档私宅项目之一。

不少项目也有令人瞩目交易,像The Avenir近期有一个四卧房单位卖出,交易价为800万元,尺价约3318元;Skyline@Orchard Boulevard一个四卧房单位以1499万元卖出,尺价近4000元。这两个单位的买家都是中国籍。

新高档私宅价格第三季起8%

根据市区重建局最新的预估数据,新加坡第三季整体私宅价格指数环比上扬0.8%,代表高档私宅的核心中央区(CCR)的价格下跌4.9%,扭转了第二季的2.7%增幅。

不过ERA产业研究咨询部主管麦俊荣表示,高档私宅价格在第三季下跌,主要是因转售市场所致,环比下跌了13.7%。如果以新私宅市场而言,高档私宅的平均尺价是从第二季的2347元,在第三季上扬了8%至2535元,在各类别私宅市场的表现最佳。

下来即将推出的新高档私宅项目有荷兰路的Hyll on Holland、武吉士地铁转换站上方的时代豪苑(Midtown Modern),以及柏南街(Bernam Street)的Bernam Residences等。

谈到高档私宅市场下来走势,麦俊荣预计它会继续稳健增长。他说:“随着旅行限制逐渐放宽,这将会带动外国投资者对本地房地产的需求。”

莱坊(Knight Frank)产业网络主管钟恩汶也看好外国买家的兴趣会支持高档私宅市场。她形容说这个市场私宅有如“蓝筹股”,只要定价合理,必定会吸引许多外国买家,令高档私宅市场继续蓬勃发展。

泡泡旅游 我爱泡泡

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新加坡政府宣布近期将启动和香港之间的无需隔离旅客往来。这或许是接下来新加坡和目前疫情管控最有成效的中国大陆之间正常的旅游往来的一个试点。如果效果良好,大范围的开放大中华地区和新加坡的人际交流将成为常态化。

届时,新加坡将进一步成为疫情新常态下的一个投资热点。