新公寓出售 New Condo Sales

房贷计算器 Financial Calculator
类别 :
贷款总额(S$):
贷款年限(年):
贷款利息(%):
%
偿付额(S$):
完整版

官方数据 | 新加坡首季私宅价格下滑1.2% 后市分析
(02/Apr/2020)

2019冠状病毒疾病(COVID-19)开始影响新加坡私宅市场买气,私宅价格今年首季环比下滑1.2%,是过去七个季度以来的最大跌幅。分析师认为,接下来私宅价格会因为我国经济萎缩而持续下跌,但跌幅有限。

市区重建局(URA)昨天发布的初步预估数据显示,今年首季市区重建局的预估指数为151.8,下滑1.2%。代表大众化私宅的中央区以外(OCR)指数以及有地私宅,都由升转跌,整体非有地私宅环比下滑1%,跌幅扩大。

02-01_copy

各区非有地私宅的价格全面下滑。代表高档私宅的核心中央区(CCR)的私宅价格下滑1.5%,与前一季的下跌2.8%相比,跌势稍微放缓。

代表中档私宅的其他中央区(RCR)价格滑落0.5%,比前一季的1.3%跌幅稍好。代表大众化私宅的中央区以外(OCR)由升转跌,去年第四季上升2.8%,今年首季却下跌1%。

若以整体非有地私宅来看,环比下滑1%,跌幅大于前一季的0.3%。在有地私宅方面,整体价格从前一季上升3.6%,转为下滑1.7%。

市场分析

博纳产业总裁伊斯迈(Ismail Gafoor)指出,冠病是有地私宅首季价格下滑的主因。这场疫情让国人担心失去工作,无法负担房贷。此外,多国限制出入境,导致外国买家减少,发展商在定价时也更注重售价对买家的吸引力。

今年首三个月没有大型新私宅项目开盘,也是导致价格下滑的原因之一。

仲量联行新加坡研究与咨询部董事王德辉说,由于缺乏新的中档和大众化私宅项目,该季售出的新私宅单位大多是之前推出的项目。高档私宅项目The M的销量不俗,但已售的389个单位每平方尺中位价为2439元,价格偏低,导致该区的价格指数下滑。

市场没有显现恐慌情绪 但买家入市更谨慎

政府最新预估新加坡今年经济预料将萎缩1%-4%之间,许多买家准备在房地产价格大跌时才进场,可是在高纬环球研究部高级经理黄显洋看来,价格不会出现巨大跌幅。“市场情绪在近期内预计会保持低迷,直到就业市场的不确定因素获得缓解。可是价格估计会比前几次经济衰退时更坚韧。”

他指出,符合条件的屋主可延迟偿还房屋贷款,政府也推出多项纾困措施保就业,协助资金周转不灵的屋主。他也注意到,过去几年本地新私宅销量主要是由自住屋主和投资者推动,多数会长期持守。他也认为,若房价暴跌,政府可随时放宽房地产降温措施以扶持市场。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清也有相同看法。

她说:“过去数年来推出的多项房地产降温措施确保买家在财务上保持谨慎,屋主削价卖房或因为无法偿还贷款而违约的概率不高。许多发展商也从以往的金融危机中吸取经验,在资本管理和购地方面较为谨慎。资金雄厚的发展商的资产负债表若良好,没必要大幅调低售价。”

世邦魏理仕研究部主管沈振伦预测,今年的私宅价格指数会下滑5%至8%。高力国际新加坡研究部主管宋明蔚则较为乐观,她预计价格会下跌1%至3%。

现在是入市的好时机吗?

新加坡总理李显龙几天前接受媒体采访时毫不避讳地认为这次Covid-19不会数个月内结束,他保守估计会延续到年尾或明年。但要全球完全消除这个病毒让人们回复到以前的生活状况恐怕需要数年时间。

 02-02_copy

但新加坡国库弹药还很充足,李总理动情地说国人不需要太担心没有必要的话政府还会再推出更多的援助措施,一定会尽全力照顾好民众。

政府这次花大血本保企业保员工就业可谓是个不得不为之的上乘策略。不少受疫情重创的行业政府给予50%的员工薪金补贴,个别行业甚至达到75%的补贴。政府信息这会促进社会的稳定和共度难关的信心。如果大量企业被迫倒闭、大量员工失业,重起炉灶的代价将会更大,经济复苏的步伐会更艰难。

我们从市场第一线的情报来看,目前市场上不少新项目还在持续售卖,即使是市场数据下跌的三月份仍然有不少买家敢敢入场。而且据我们所知,市场新项目并没有出现大面积的降价行为,目前开发商给出的折扣后的售价依然是有盈利的正常销售。只要市场还在走,开发商就无需大甩卖。

这些年开发商一直在诉苦项目难卖,买家额外印花税高是主因,但是看看售价比照成本都还是有不少账面盈利的。政府也不傻,这次的援助配套就完全没有帮助到地产行业,买家印花税还是保持在历史高位。政府和业者都心知肚明啊。

另一方面,我们可以这么反向思维,如果新项目在疫情持续的情况下不得不下调售价的话,其实那也不会出现大幅下跌。因为政府需要市场稳定,目前还在执行中的任何一个房产降温措施拿掉的话都会对市场起到稳定和刺激作用。显然目前市场温度还不冷,政府还在静观其变。

对二手房市场来说,市场专业人士也预估这次的行情也不会像09年金融危机般出现悬崖式下跌再V型反弹。这次政府及时推出了允许无力还贷款的业主可以寻求暂停还贷,包括本金和利息。这可避免有些业主失业无力还贷而被逼脱售,出现跳楼价的个案。所以买家等待捡到便宜货的机会几率应该不高。

综上所述,这波疫情真如总理估计的要持续相当一段时间的话,我们预估新加坡市场今年的房价会受到一些影响,但幅度不会太大。应该介于4%-6%吧。

IMG_2045

对于房产投资者,或许现在觅房正是时候。大量待价而沽的产业在市面上,这无疑给了大家充足的货源和选购时间,我们可以市场最合理的价格去精挑细选,把心仪的好房源以市场偏低价格收入囊中。