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官方数据 | 新加坡5月新私宅销量环比升75.5% 疫后新趋势
(17/Jun/2020)

新加坡私人公寓市场信心显著恢复,今年5月的新私宅销量环比上升75.5%至486个单位,但比去年同期减少48.9%。市场人士认为,虽然市场未恢复到冠病疫情之前的水平,但交易还算活跃。

政府昨晚宣布本周五开始解封第二阶段,这比政府原先预计最早月底才可以进第二阶段提前了,说明新加坡的疫情已经受控。经济重启和复苏在望。

由于二手房的买家更需要实地看房才会决定买房,4、5月转售市场非常清淡。相信随着解封第二阶段的开启,转售市场也会随着一手市场而趋向活跃。疫情让人们改变习惯和思路,大户型以及有分隔功能的双钥匙房今后会受到更多买家的青睐。

官方数据

市区重建局(URA)周一发布的数据显示,上个月销量最高的是代表大众化私宅的中央区以外(OCR),有256个单位出售。接着是代表中档私宅的其他中央区(RCR),卖出189个单位。属于高档私宅的核心中央区(CCR)则卖出41个单位。

销量最好的三个项目依次是聚宝园(Treasure at Tampines)、锦泰门第(Parc Clematis)和悦湖苑(The Florence Residences)。每平方英尺中位价分别为1360元、1599元和1513元。

若包括执行共管公寓(EC),5月份的销量为509个单位。若以今年首五个月的预估数据来看,发展商共卖出了2912个单位,同比下跌17%。

5月份推出的新私宅有615个单位,数量比4月份的640个,稍微减少3.9%。

本地买家主导市场 不少买家通过虚拟导览参观单位

销售榜单上面的新项目多数是属于自住型的大众项目。收入稳定或有充足储蓄的买家,正好趁着目前房贷利率低以及发展商促销而买下房子。锁定前几年的低利率将为买家省下不少利息成本。

虽然新私宅项目展销厅因为阻断措施而关闭,但仍有不少买家通过虚拟导览参观示范单位并决定下单。

5月份的新私宅买家大多是本地人和投资者。

截至周一的市建局数据显示,新加坡籍买家占84.8%,稍微高于4月的84.1%。他们在5月买下的新私宅单位多达402个单位,环比增加81.1%。

仲量联行新加坡研究与咨询部高级董事王德辉认为,这显示新私宅市场并没有因为阻断措施而崩溃。“5月份的销量比4月份好,是因为买家对市场的信心恢复,尽管有多项坏消息,如今年经济会陷入衰退。这份信心来自政府在抗疫方面的成效,以及总额近1000亿元的的援助措施,以扶持企业和保住工作。”

5月销量强势回弹,博纳产业研究与内容部主管黄秀莹认为,这股良好情绪有助于推动6月的销量上涨。此外,学校已开学,而且出国旅游的人锐减,今年6月的潜在买家比往年更多。

分析师:疫后生活观念改变 双钥匙私宅需求料上扬

冠病改变许多人的生活观念,居家办公和三代同堂居住模式可能成为未来趋势,这将带动买家对较具灵活性双钥匙单位的需求。

所谓双钥匙单位,指的是一套分隔成两个子单位的公寓,这两个子单位共用一个大门。在一些单位设计中,两个子单位自给自足,拥有独立的设施。有一些双钥匙单位中的设备如厨房,则需要共享。

这种户型在2009年首次有发展商项目中推出即受到市场青睐,目前有接近100个项目中建有这种户型。比较普遍的是“一室一厅+1套间”和“二室一厅+1套间”格局。

但市场人士认为,双钥匙单位仍属于小部分买家青睐的私宅类型,而且价格一般偏高。随着疫后的市场预计疲弱和充满不确定性,买家对价格敏感,双钥匙单位销量或价格短期内不会大起。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣接受媒体采访时表示,双钥匙单位其中一大吸引力,是它为年轻家庭提供便利,与父母住在一起,让他们帮忙照顾孩子,同时又保有一定隐私。另外,买家也可选择将子单位转换为小型办公室,或是出租賺取租金。

由于疫后许多人的生活方式可能出现变化,包括居家办公趋势可能加快发展,麦俊荣表示,可灵活转换空间用途的双钥匙单位,的确能迎合一些买家的需求。

双钥匙单位推出以来平均收益率12.3%

根据房地产平台Stacked Home整理资料显示,从2012年至2020年第一季,转售市场共有186个双钥匙单位成交,平均一年仅20宗交易。交易最活跃项目是巴特礼的绿盛邨(Botanique at Bartley)和丽水湾(Waterbank at Dakota),各有20个单位成交。

过去几年,双钥匙单位交易量有上扬趋势,从2016年的10个单位,在去年上扬至54个单位。今年第一季,这类单位交易量为16个。

与此同时,双钥匙单位收益率出现下跌,从2012年平均回报率34.75%,在去年跌至8.48%。

Stacked Home联合创始人范国庚指出,自2009年水之轩(Caspian)开创先河推出双钥匙单位以来,约有94个私宅项目推出双钥匙单位。这类单位的买家在转售时都赚到钱,平均收益率为12.3%。但如果跟同项目的一般单位项目相比,后者的平均收益率为20%,显示双钥匙单位收益率落后于大市。

他说:“视冠病疫情发展而定,我们认为疫情有可能引发更多买家对双钥匙单位的兴趣,但这不会对它的盈利率产生巨大影响。”

他也指出,小部分买家或许觉得双钥匙单位可用作独立办公空间,大部分买家还是倾向于卧房另有书房或额外阅读空间的单位。

房地产分析师王伽胜说,双钥匙单位的概念是很吸引人,例如买家可住在其中一个单位,另一个单位出租赚取租金,但现实执行起来却困难重重。因为严格来说,双钥匙单位仍是一个单位,要找到愿意与屋主同住一屋檐下的租户并不简单。买家也得考虑到出租单位缴付税率更高等因素。

展望未来,他说:”随着生活方式的改变,双钥匙单位将会较受欢迎,可是当前市场趋向疲弱,双钥匙单位需求并不足以带动价格显著上扬,预计今年它的价格大致持平,明年则有望因市场回暖而上升多达3%。”