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2020大盘点 | 新加坡私宅市场该跌不跌 明年看涨
(27/Dec/2020)

面对前所未有的冠病危机,新加坡私宅市场今年意外的强韧,不仅没有崩盘,甚至销量和价格都可能比去年稍微升高。随着疫苗问世,全球疫情预计好转,新加坡经济有望强劲回弹,预计明年新私宅销量可能多达1万个单位,价格更可能上扬多达5%。

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预期整体市场将超越去年

根据市区重建局(URA)的房地产数据,今年首九个月整体私宅价格累计涨了0.1%。受访分析师预计全年新私宅价格上涨0.5%至1%。

在销量方面,公供应量减少16%,但销售数量预估数将超过去年。

今年约有30个新私宅项目推出,为市场供应9500个单位,较去年超过50个项目推出的1万1345个单位,减少约16%。

不过,今年首11个月已有8791个新私宅单位售出,全年销量估计介于9500个和1万零500个单位,接近甚至超越去年所卖出的9912个单位。

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今年的冠病疫情是前所未有的全球危机,新加坡全年经济预计萎缩6%至6.5%,是独立以来的最大幅度萎缩,新加坡私宅价格和销量却没有伴随经济大幅下跌,现在还可能稍微上扬,表现之强韧的确令人感到意外

今年楼市的表现良好出乎市场意料。毕竟我们面对疫情限制、经济萎缩,以及裁员人数大增等多重打击。特别是在上半年病毒阻断措施期间,一切实地看房活动必须暂停,示范单位也关闭,私宅市场前景一片黯淡。然而随着疫情的改善和防控措施的逐步放松,一些项目还是出现大卖情况,市场情绪无疑改善许多。不少买家现在甚至觉得再不入手的话就会错过这次的低潮期了。

是什么原因促成本地楼市的强大韧性呢?

仲量联行(JLL)新加坡研究与咨询部高级董事王德辉认为,这是政府过去10年来推出的房地产降温措施发挥积极作用,避免楼市过热,维持私宅价格的稳定性。

他指出,在过去发生的几次危机中,本地楼市遭受巨大震荡。像1997年亚洲金融危机,私宅价格在1996年第二季至1998年第四季期间猛跌45%;全球金融危机来袭时,私宅价格在2008年第二季至2009年第二季期间下跌了25%。

房价在前几次经济危机中暴跌,部分原因是它之前急剧上涨。比如亚洲金融危机的前五年,私宅价格暴涨了184%,全球金融危机前五年,私宅价格上涨57%。

然而,在政府实施了降温措施后,过去10年私宅价格的年均复合增长率(CAGR)为1.3%,与同时期新加坡经济的年均复合增长率3.8%相比,私宅价格增长在经济增长范围内,符合经济基本面。

王德辉说:“政府过去10年实施的降温措施,避免楼市过热,确保房价以可持续速度稳健上扬。由于少了房价的剧烈波动和资产泡沫,在这次冠病危机中,房价下行风险无形中减少。”

Arcadia Consulting总裁梁文豪则指出,政府多项援助配套和贷款延迟付款计划,缓解许多人的财务冲击,避免他们陷入低价卖房的困境

政府今年推出总值约1000亿元预算帮助国人应对疫情,包括推出雇佣补贴计划(Jobs Support Scheme)减少员工失业率。另外,政府也出台贷款延迟付款计划,让个人延后支付房贷本金及利息直至今年底。

梁文豪说:“这些计划有助于缓解突然失业的冲击,避免楼市出现大规模被迫卖房的情况。”

他指出,住宅在我国家庭资产负债表中占很大比重。过去几次危机中出现了一个有趣的趋势是:即便面对危机,更多国人还是往项目投入更多资金。这或许说明在危机时期,住宅仍是许多人选择的资产类别。

本地买家比率占84% 为15年来最高

今年较畅销的大多是推出至少一年的项目,有不少是超过1000个单位的霸级楼盘,卖最多的是拥有多达2203个单位的聚宝园(Treasure at Tampines)。它在首11个月卖出了797个单位,平均每平方英尺售价为1367元。

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其他畅销霸级项目有锦泰门第(Parc Clematis,1468个单位)、顺福轩(JadeScape,1206个单位)和悦湖苑(The Florence Residences,1410个单位)。

博纳产业(Propnex)研究与内容主管黄秀莹认为,这些畅销霸级项目为买家提供了广泛单位选择,确保项目销售势头保持稳定。

她指出,今年本地买家需求强劲,占新私宅销量的84%,比率是15年来最高。黄秀莹说:“整体来说,我们认为本地私宅市场前景依然乐观。特别是沙斯和全球金融危机后,私宅市场迅速复苏,让买家更具信心。”

就今年推出的项目而言,销售表现亮眼的有悦文荟(Clavon)、Penrose、The M、福瑞轩(Forett At Bukit Timah)和The Linq@Beauty World等。

两周前开卖的悦文荟,第一个周末卖出442个单位,以首周销量来看是今年卖得最好的项目。上月推出的Linq@Beauty World,共有120个单位,首周卖出115个单位,认购率高达96%,相信是今年认购率最高的新项目。

然而,并未所有类别私宅都大卖,比如高档私宅整体表现较差,首三个季度同比滑落3.4%,是唯一下跌的私宅类别。当中,戴森公司创始人詹姆斯·戴森(James Dyson)售出去年6月豪掷7380万元买下的华利世家(Wallich Residence)超级顶层豪宅,亏损了1180万元,令市场哗然。

另外,过去一段时间,发展商不断为买家延长选购权书(OTP)的做法引发不少议论,有人担心这会扰乱到市场。政府9月宣布收紧OTP条例。措施生效后,10月新私宅销量迅速下跌51.7%。

对此,橙易产业(Orange Tee & Tie)研究与咨询部主管孙燕清指出,尽管有些项目或许会受OTP限制影响,一些项目却可能因私宅供应持续减少而出现更强劲需求。她说:“由于过去两年推出的霸级项目已卖得七七八八了,明年推出单位预计较少。所以明年私宅价格不太可能下跌,特别是明年经济将回弹,市场情绪会改善。”

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鑫悦府

明年上半年15新项目登场

根据市场统计数据,明年上半年预计有15个新私宅登场,当中包括两个EC项目。

尽管新项目多,ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣指出,除了鑫悦府(Normanton Park)是近1900个单位的霸级项目,其余项目大多在700个单位以下,因此明年推出的新私宅数量或会减少,全年可能只达8000个单位左右。

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在各项目中,他认为鑫悦府和柏南华庭(One Bernam)会引起市场关注。前者是明年最大项目,对霸级项目需求起着指标性作用;后者位于丹戎巴葛区,是继2013年华利世家推出以来,该地区的崭新项目。

综合各分析师预测,明年新私宅销量将介于8000至1万个,价格涨幅介于1%和5%。

世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦对明年楼市大致持乐观态度,认为市场强劲流动性,低利率环境,以及今年私宅交易活跃等利好因素,让买家更具信心,进而带动明年私宅市场上扬。

不过他提醒:“新加坡的外部环境仍然充满不确定性,存在不少潜在隐忧。此外,新加坡失业率似乎尚未见顶,劳动力市场复苏步伐疲弱,而且可能会持续好一阵子。”